샬롯 상업용 부동산 매매 및 투자

Commercial Real Estate For Sale

개요 (Description)

이 가이드는 샬롯과 Mecklenburg County에서 상업용·투자용 부동산을 매입하려는 분들을 위한 것입니다. 건물에서 직접 사업을 운영하실 계획이든, 임차인에게 임대하실 계획이든 모두 해당됩니다.

이 페이지에는 상업용·투자용 부동산 매매 매물 목록이 없습니다. 부동산 유형, 지역, 예산, 그리고 건물을 직접 사용하실지 알려 주시면 조건에 맞는 현재 매물을 보내 드릴 수 있고, 비슷한 부동산의 최근 거래 사례도 찾아 드릴 수 있습니다. 저는 eXp Realty 소속 최유빈입니다. 영어와 한국어로 매수인을 도우며, 점검(inspection), 환경 보고서, 측량(survey), 타이틀 조사(title work)를 고객님의 대출 기관 및 변호사와 조율합니다.

상업용·투자용 부동산 유형 (Commercial and Investment Property Types)

미국 통화감독청(OCC)이 은행 검사관용으로 펴낸 핸드북은 상업용 부동산의 주요 부문으로 오피스, 리테일, 산업용, 숙박(hospitality), 그리고 주거용을 꼽습니다. 여기서 주거용에는 멀티패밀리(multifamily)와 1~4가구 주거용 개발·건설이 포함됩니다. 유형별 내용은 제 오피스, 리테일, 창고·플렉스, 메디컬 오피스, 식당 공간 가이드에서 자세히 다룹니다. OCC는 제3자에게 임대하려고 보유한 부동산과 소유주가 직접 사용하는 비주거용 부동산을 모두 수익형 상업용 부동산(income-producing commercial real estate)으로 봅니다. 이 구분에 따라 이용할 수 있는 대출이 달라집니다.

주거용과 상업용의 경계

North Carolina의 Residential Property Disclosure Act(주거용 부동산 고지법, G.S. Chapter 47E)는 주거 단위(dwelling unit)가 1개 이상 4개 이하인 주거용 부동산의 매매와 그 밖의 소유권 이전에 적용됩니다. 따라서 임대용으로 사는 듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스도 이 법의 적용을 받습니다. 상업용 부동산 중개인의 담보권(broker lien)을 다루는 주법 G.S. 44A-24.2는 주거 단위가 5개 이상인 멀티패밀리 주거용 부동산을 상업용 부동산의 정의에 포함합니다. OCC 핸드북의 용어집도 같은 기준을 써서, 주거 단위가 5개 미만인 부동산을 1~4가구 주거용 부동산(one-to-four-family residential property)으로 정의합니다. 다만 핸드북은 임대 수입이 주된 상환 재원인 1~4가구 주거용 부동산 대출은 대개 상환 위험이 자가 거주 주택 대출보다 상업용 부동산에 더 가깝다고 설명합니다.

부동산 평가: NOI, 캡 레이트, 서류 (Evaluating a Property: NOI, Cap Rate and Documents)

먼저 순영업소득(net operating income, NOI)부터 보세요. OCC는 NOI를 연간 총수입에서 운영비를 뺀 금액으로 정의합니다. 운영비에는 이자, 원금, 소득세가 들어가지 않으므로, NOI는 대출 상환액을 빼기 전의 금액입니다.

자본환원율(capitalization rate), 즉 캡 레이트(cap rate)는 수입과 가격을 이어 주는 지표입니다. OCC는 캡 레이트를 부동산의 안정화된(stabilized) NOI와 매매 가격의 비율로 정의하고, 수입을 가치로 환산하는 데 쓴다고 설명합니다. 상업용 부동산 개발 협회(CREDA, 옛 NAIOP)는 이를 대출(레버리지)을 쓰지 않은 상태의 초기 투자 수익률(unleveraged initial yield)이라고 부릅니다. OCC는 또 금리가 오르면 부동산 자체에는 아무 변화가 없어도 캡 레이트가 높아지고 부동산 가치가 낮아질 수 있다고 지적합니다. 그래서 저는 샬롯의 일반적인 캡 레이트를 따로 제시하지 않습니다. 대신 비슷한 부동산의 최근 거래 사례를 찾아 드릴 수 있습니다.

요청할 서류

NC Real Estate Commission이 꼽는 상업용 부동산 실사(due diligence) 항목에는 재무 검토와 용역 계약 및 임대 계약 검토가 들어 있습니다. 매도인에게 다음 서류를 요청하세요.

  • 임대 현황표(rent roll), 운영 손익 명세서(operating statement), 용역 계약서(service contract).
  • 모든 임대 계약서와 변경 계약서. OCC는 넷(net), 더블 넷(double net), 트리플 넷(NNN)에 보편적으로 합의된 정의가 없다고 설명하므로, 계약서마다 어떤 비용을 누가 내는지 직접 읽어 확인하세요.
  • 임차인 에스토펠(tenant estoppel) 서류. 은행은 상업용 부동산 대출 서류철에 모든 임대 계약서 사본과 함께 이 서류를 보관하는 것이 일반적입니다.
  • 주거용 세대가 있다면 임차인 보증금(security deposit)의 보관처. North Carolina는 보증금을 인가를 받고 연방 예금보험에 가입한 금융기관이나 주 내 영업 허가를 받은 신탁기관의 신탁 계좌(trust account)에 두거나, 보증 증권(bond)을 마련하도록 요구합니다(G.S. 42-50).

실사: 환경, 조닝, 측량, 타이틀 (Due Diligence: Environmental, Zoning, Survey and Title)

Real Estate Commission은 상업용 거래가 주거용 계약과 다른 방식으로 위험과 책임을 나누는 경우가 많다고 설명합니다. 또 당사자들이 개인 변호사, 회계사 등 자격을 갖춘 전문가와 상담하는 것이 좋을 수 있다고 안내합니다.

환경

연방 슈퍼펀드법(Superfund)인 CERCLA에서는 부동산을 소유했다는 사실만으로 오염에 대한 책임을 질 수 있습니다. EPA의 적정 조사(All Appropriate Inquiries, AAI) 규정은 부동산을 매입하는 기업과 정부 기관, 그리고 비주거용으로 쓸 부동산을 사는 개인에게 적용됩니다. 이들이 나중에 선의의 토지 소유자(innocent landowner), 인접 부동산 소유자(contiguous property owner), 선의의 예정 매수인(bona fide prospective purchaser)으로서 이 책임에서 보호받으려 할 수 있는 경우입니다. 이 규정은 ASTM E1527-21 Phase I 환경 부지 평가(Environmental Site Assessment) 기준을 인정합니다. AAI는 부동산을 취득하기 전 1년 이내에 실시하거나 갱신해야 합니다. 현장 방문 같은 일부 항목은 취득 전 180일 이내에 실시하거나 갱신해야 합니다. 서면 보고서에는 환경 전문가(environmental professional)가 서명합니다.

조닝과 용도

샬롯 시 안에서는 2023년 6월 1일 시행된 Unified Development Ordinance(UDO)가 조닝(용도지역)을 정합니다. UDO는 B-2를 CG로 바꾸는 식으로 이전의 일반 조닝 지구(conventional district)를 새 지구로 전환했습니다. 시의 조닝 담당 직원은 조닝 확인서(zoning verification letter)를 제공합니다. 비어 있는 건물의 마지막 용도가 지금의 조닝에 맞지 않는다면, 그 용도가 중단된 지 얼마나 되었는지 물어보세요. UDO Section 38.2에 따르면 외관상 분명하게 12개월 연속 중단된 부적합 용도(nonconforming use)는 다시 시작할 수 없습니다.

건물을 새 용도로 바꾸려면 Mecklenburg County Code Enforcement의 용도 변경(Change of Use) 절차를 거쳐야 하며, 새 용도에 대한 허가가 최종 승인을 받으면 새 사용 승인서(Certificate of Occupancy)가 발급됩니다. 샬롯에는 지역 역사 지구(Local Historic District)도 8곳 있으며, 이곳에서는 어떤 공사든 시작하기 전에 적합성 인증서(Certificate of Appropriateness)를 받아야 합니다.

홍수, 측량, 타이틀

FEMA는 매년 홍수가 날 확률이 1% 이상인 곳을 고위험 지역으로 봅니다. 또한 홍수 보험에 가입할 수 있는 특별 홍수 위험 구역(special flood hazard area)에 있는 건물이라면, 국법은행(national bank)은 대출 기간 내내 그 건물이 홍수 보험에 가입되어 있어야만 그 건물을 담보로 대출할 수 있습니다.

은행의 상업용 부동산 대출 서류에는 보통 타이틀 보험 증권(title insurance policy)과 측량도(survey)가 들어 있습니다. 측량도는 건물 등 개량물(improvements)과, 있다면 지역권(easement)이나 경계 침범(encroachment)도 보여 줍니다. North Carolina에서는 다른 사람을 위해 양도 증서(deed)를 작성하거나 소유권(title)을 판단하는 일이 법률 업무(practice of law)에 해당하며(G.S. 84-2.1), 부동산 중개인은 이 일을 할 수 없습니다(G.S. 93A-6). G.S. 47-18에 따르면 3년이 넘는 토지 임대차는 등기한 때부터만 유상 매수인(purchaser for value)에게 대항할 수 있습니다. 그러니 변호사에게 등기된 서류와 건네받은 임대 계약서를 비교해 달라고 하세요.

자금 조달: SBA 504, SBA 7(a), 은행 대출 (Financing: SBA 504, SBA 7(a) and Bank Loans)

SBA(미국 중소기업청) 사업자 대출은 임대만 하는 건물주를 위한 대출이 아닙니다. 개발업자나 건물주가 소유하고 부동산을 직접 사용하거나 점유하지 않는 소극적 사업체(passive business)는 대출 자격이 없고, 504 대출로는 투기나 임대용 부동산 투자에 자금을 댈 수 없습니다. 임대 수익을 내는 부동산이라면 은행은 부채상환배율(debt-service coverage ratio, DSCR)도 따져 봅니다. DSCR은 현금 흐름이나 NOI를 원리금 상환액으로 나눈 값입니다.

실사용자(owner-user)의 점유 요건

기존 건물에 SBA 7(a)나 504 대출을 받는 경우, 임대 가능 면적의 51% 이상을 영구적으로 직접 점유해 사용해야 하고, 최대 49%까지 영구 임대할 수 있습니다. 새로 짓는 건물이라면 60% 이상을 직접 점유해야 하고 최대 20%까지 영구 임대할 수 있습니다. 또 영구 임대하지 않은 나머지 공간 중 일부는 3년 안에, 전부는 10년 안에 직접 사용할 계획이어야 합니다. 건물은 별도의 적격 소극적 회사(Eligible Passive Company)가 소유하고 고객님의 운영 회사(operating company)에 임대하는 구조로 둘 수 있으며, 이때 두 회사 중 어느 한 곳의 지분을 20% 이상 가진 사람은 모두 대출을 보증해야 합니다.

SBA 504와 7(a)

504 대출은 공인 개발 회사(Certified Development Company, CDC)를 통해 주요 고정 자산에 장기 고정 금리 자금을 제공합니다. 합계가 504 대출 금액 이상인 제3자 대출 기관(third-party lender)의 대출과 함께 이루어지며, 504 대출은 보통 프로젝트 부동산에 대한 2순위 담보권(second lien)으로 담보됩니다. 504 규정은 대출 잔액 한도를 차입자마다 그 계열사(affiliate)를 합산해 $5,000,000로, 소규모 제조업체와 일부 에너지 프로젝트는 프로젝트당 $5,500,000로 정합니다. 고객님은 프로젝트 비용의 10% 이상을 부담해야 합니다. 사업체 운영 기간이 2년 이하이거나 건물이 제한 용도 또는 단일 용도(limited or single purpose) 건물이면 15% 이상, 두 조건에 모두 해당하면 20% 이상을 부담해야 합니다. 7(a) 대출로도 부동산을 매입, 재융자, 개량할 수 있습니다. SBA가 정한 7(a) 대출 최대 한도는 $5 million(500만 달러)이고, 최장 만기는 연장을 포함해 25년입니다.

1031 교환 (1031 Exchanges)

Section 1031(연방 세법 제1031조)에 따르면 사업용이나 투자용 부동산을 동종 자산(like-kind)인 사업용·투자용 부동산과만 교환하면 일반적으로 손익이 인식되지 않습니다. 다만 현금이나 동종이 아닌 다른 재산을 함께 받으면 그만큼은 양도 차익(gain)이 인식됩니다. 2018년 이후 과세 연도부터는 부동산에만 적용되며, 주로 판매 목적으로 보유한 부동산은 제외됩니다. 부동산끼리는 개량 여부와 관계없이 일반적으로 동종 자산으로 봅니다. IRS는 아파트 건물도 일반적으로 나대지(unimproved land)와 동종 자산에 해당한다고 설명합니다.

지연 교환(deferred exchange)의 요건은 다음과 같습니다.

  • 내놓는 부동산을 넘긴 뒤 45일째 되는 날 자정까지 대체 부동산을 지정합니다. 지정은 직접 서명한 서면 문서로 하고, 이 기한 전에 대체 부동산을 넘겨줄 의무가 있는 사람이나, 결격자(disqualified person)가 아닌 다른 교환 관계자에게 보내야 합니다. 가치와 관계없이 최대 3개까지, 또는 총가치가 내놓은 부동산 가치의 200%를 넘지 않는 범위에서 개수 제한 없이 지정할 수 있습니다.
  • 대체 부동산은 180일 이내에 인수해야 하며, 연장을 포함한 세금 신고 기한이 그보다 이르면 그 기한까지 인수해야 합니다.
  • 교환 내용은 IRS Form 8824로 신고합니다.

본인의 대리인(agent)은 결격자에 해당하므로 적격 중개기관(qualified intermediary, QI)이 될 수 없습니다. 첫 번째 양도 부동산(relinquished property)을 넘기는 날까지 2년 안에 본인의 부동산 중개인(real estate agent or broker)으로 일한 사람도 대리인에 포함됩니다. 그래서 저는 QI가 될 수 없지만, 샬롯에서 대체 부동산을 찾고 검토하는 일은 도와드릴 수 있습니다. 제 1031 교환 가이드도 참고하세요.

세금과 고지 의무 (Taxes and Disclosures)

매도인의 고지 의무

면제 대상이 아니라면 주거 단위가 1~4개인 주거용 부동산의 매도인은 매수인에게 세 가지 고지서를 제공해야 합니다. G.S. 47E-4에 따른 주거용 부동산 고지서(residential property disclosure statement)와 소유주 협회 및 의무 규약 고지서(owners' association and mandatory covenants disclosure statement), 그리고 G.S. 47E-4.1에 따른 광물 및 석유·가스 권리 의무 고지서(mineral and oil and gas rights mandatory disclosure statement)입니다. 아무도 거주한 적 없는 주택의 첫 매매와, 양쪽 당사자가 47E-4 고지서를 작성하지 않기로 합의한 매매는 47E-4에서 면제되지만, 광물 및 석유·가스 권리 고지서는 여전히 필요합니다. 주거 단위가 5개 이상인 건물이나 비주거용 부동산에는 47E 고지서가 없습니다. 그래도 중개인은 중요한 사실(material fact)을 허위로 알리거나 누락해서는 안 됩니다(G.S. 93A-6).

1978년 전에 지어진 주택 대부분의 경우, 매도인이나 임대인은 매수인이나 임차인이 계약에 구속되기 전에 조치해야 합니다. EPA가 승인한 납 위험 안내 책자(pamphlet)를 주고, 알고 있는 납 성분 페인트(lead-based paint)와 그 위험 요소를 알려야 합니다. 또 당사자들이 서면으로 다른 기간에 합의하거나 매수인이 서면으로 포기하지 않는 한, 매수인은 10일 동안 납 검사를 할 수 있습니다. 주거용 임대 부동산을 팔 때 매도인은 30일 이내에 임차인들의 남은 보증금을 새 소유주에게 넘기고 이를 임차인에게 우편으로 알리거나, 보증금을 돌려줘야 합니다(G.S. 42-54).

세금

  • 부동산 양도 소비세(excise tax): North Carolina는 이전되는 대가나 가치의 $500마다, 그리고 $500에 못 미치는 단수 금액에도 $1를 부과합니다. 이 세금은 양도 증서가 등기되기 전에 매도인이 등기소(register of deeds)에 냅니다(G.S. 105-228.30).
  • 재산세: 부동산의 소유자는 매년 1월 1일 현재를 기준으로 판단합니다(G.S. 105-285). Mecklenburg County의 2027년 재평가(revaluation)는 모든 부동산을 2027년 1월 1일 기준 시장 가치로 갱신하며, 통지서는 2027년 초에 발송될 예정입니다. 따라서 매도인의 현재 세금 고지서에 적힌 평가액(assessed value)은 바뀔 수 있습니다.
  • 감가상각: IRS의 일반 감가상각 제도(general depreciation system)에서 주거용 임대 부동산(residential rental property)의 감가상각 기간(recovery period)은 27.5년입니다. 주거용 임대 부동산은 총임대수입의 80% 이상이 주거 단위에서 나오는 건물을 말합니다. 오피스 빌딩, 상점, 창고 같은 비주거용 부동산(nonresidential real property)의 감가상각 기간은 39년입니다. 토지는 감가상각할 수 없습니다.

임대할까, 매입할까 (Lease or Buy)

정답은 하나가 아니며, 회계사의 의견도 들어 보셔야 합니다. 매입하면 건물과 함께 그 가치가 변하는 위험도 떠안게 됩니다. 504 대출을 받으면 프로젝트 비용의 10% 이상을 직접 부담해야 하며, 위에서 설명한 경우에는 그보다 더 부담해야 합니다. 기존 건물에 SBA 대출을 받으면 그 건물의 51% 이상을 직접 사용해야 합니다. 임대하면 소유권은 건물주에게 남고, 어떤 비용을 내는지는 임대 계약서가 정합니다. 제 상업용 임대 협상 가이드를 참고하세요. 비슷한 공간의 임대 사례와 비슷한 건물의 최근 거래 사례로 두 가지 경우의 비용을 비교해 드릴 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

이 페이지에는 매매 매물 목록이 없습니다. 부동산 유형, 지역, 예산, 그리고 건물을 직접 사용하실지 임차인에게 임대하실지 알려 주시면 조건에 맞는 현재 매물을 보내 드릴 수 있습니다. 오퍼를 넣기 전에 매물마다 호가(asking price)가 적정한지 판단하실 수 있도록 비슷한 부동산의 최근 거래 사례도 찾아 드릴 수 있습니다.

미국 통화감독청(OCC)은 자본환원율(capitalization rate), 즉 캡 레이트를 부동산의 안정화된 순영업소득(NOI)과 매매 가격의 비율로 정의하고, 수입을 가치로 환산하는 데 쓴다고 설명합니다. NOI는 연간 총수입에서 운영비를 뺀 금액이고, 운영비에는 이자, 원금, 소득세가 들어가지 않습니다. CREDA는 캡 레이트를 대출(레버리지)을 쓰지 않은 상태의 초기 투자 수익률(unleveraged initial yield)이라고 설명합니다.

딱 하나의 숫자로 말씀드릴 수는 없습니다. 캡 레이트는 개별 부동산의 수입에 따라 다르고, 시장 상황이 바뀌면 함께 움직이기 때문입니다. OCC는 금리가 오르면 부동산 자체에는 아무 변화가 없어도 캡 레이트가 높아지고 부동산 가치가 낮아질 수 있다고 지적합니다. 검토 중인 부동산과 비교하실 수 있도록 비슷한 부동산의 최근 거래 사례를 찾아 드릴 수 있습니다.

다른 사람에게 임대하려고만 건물을 사는 경우라면 쓸 수 없습니다. SBA 규정은 개발업자와 건물주가 소유한 소극적 사업체(passive business)를 대출 대상에서 제외하며, SBA는 504 대출로 자금을 댈 수 없는 용도로 투기와 임대용 부동산 투자를 꼽습니다. 실사용자(owner-user)는 가능합니다. 기존 건물에 SBA 7(a)나 504 대출을 받는다면 51% 이상을 직접 사용해야 하고, 최대 49%까지 임차인에게 임대할 수 있습니다.

지연 교환(deferred exchange)에서는 내놓는 부동산을 넘긴 뒤 45일 이내에 대체 부동산을 서면으로 지정하고, 180일 이내(연장을 포함한 세금 신고 기한이 더 이르면 그 기한까지)에 그 부동산을 인수해야 합니다. 두 부동산 모두 사업용이나 투자용으로 보유한 부동산이어야 하며, 현금이나 동종이 아닌 다른 재산을 받으면 그만큼 양도 차익이 인식됩니다. 대체 부동산을 찾고 검토하는 일은 도와드릴 수 있지만, 고객님의 부동산 중개인인 저는 적격 중개기관(qualified intermediary, QI)이 될 수 없습니다.

North Carolina의 Residential Property Disclosure Act(주거용 부동산 고지법)는 주거 단위가 1~4개인 주거용 부동산에만 적용되므로, 주거 단위가 5개 이상인 건물이나 비주거용 부동산에는 47E 고지서가 없습니다. 주거 단위가 1~4개인 임대 부동산이라면 대개 주거용 부동산 고지서, 소유주 협회 및 의무 규약 고지서, 광물 및 석유·가스 권리 고지서를 받습니다. 중개인은 중요한 사실을 고의나 과실로 허위로 알리거나 누락해서는 안 됩니다. NC Real Estate Commission은 상업용 거래의 당사자를 대개 더 전문성 있는 소비자로 본다고 설명하며, 상업용 거래를 시작하기 전에 조닝과 허용 용도, 환경 상태, 점검 및 실사 일정을 꼼꼼히 검토해야 한다고 안내합니다.

NC Real Estate Commission은 상업용 부동산 실사에 임대 현황표(rent roll)와 운영 손익 명세서의 재무 검토, Phase I ESA 같은 환경 평가, 조닝 확인, 타이틀 검토, 구조 점검, 용역 계약과 임대 계약 검토가 포함될 수 있다고 설명합니다. 연방 환경 책임에서 보호받으려면 부동산을 취득하기 전 1년 이내에 적정 조사(All Appropriate Inquiries)를 실시하거나 갱신해야 합니다. 타이틀 업무는 변호사가 맡고, 환경 보고서에는 환경 전문가가 서명합니다.

사업 내용과 재무 상황에 따라 다르므로 회계사의 의견도 들어 보셔야 합니다. 매입하면 건물과 함께 가치가 변하는 위험도 떠안게 됩니다. OCC는 부동산 자체에 아무 변화가 없어도 금리가 오르면 가치가 떨어질 수 있다고 지적합니다. 또 SBA 대출을 받으면 기존 건물의 51% 이상을 직접 사용해야 합니다. 두 가지 경우를 비교하실 수 있도록 비슷한 공간의 임대 사례와 비슷한 건물의 최근 거래 사례를 찾아 드릴 수 있습니다.

출처 (Sources)

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